Administración Mazzara
COMENTARIOS y NOVEDADES


Aquí encontrará articulos y comentarios escritos generalmente por el Cdor. Miguel Mazzara, de gran interes para el Ud. y el consorcio. Haga click en el botón "Ver Mas" de cada comentario para poder visualizar e imprimir si lo desea, cada artículo.

Qué son las expensas comunes u ordinarias?
Son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Cuando la norma se refiere a los gastos de administración, consideramos que se encuentran comprendidos los sueldos y cargas sociales del personal (encargado, auxiliares, suplentes, personal de seguridad, personal de mantenimiento de piletas, play rooms, quinchos, etc.), las tarifas de servicios públicos (luz, gas, agua, etc.), los honorarios del administrador, los gastos de liquidación de expensas, servicios bancarios y papelería, etc. Integran esta categoría de expensas los gastos necesarios para hacer frente a las reparaciones de partes y bienes comunes, indispensables para mantener el inmueble en buen estado, o para su seguridad, comodidad o decoro. Asimismo, comprende los gastos necesarios de los seguros que debe contratar el administrador tal como surge del art. 2067, inc. h, CCyC (seguros contra incendios, responsabilidad civil y otros riesgos). (CCC comentado)
Ejemplo: Expensas comunes ordinarias – Gastos de administración , reparación o sustitución de partes comunes – Luces de pasillos, gastos de papelería, llenado de matafuegos, mantenimiento del ascensor y portero eléctrico, compra y colocación de dos baldosas que se rompieron en el ingreso del edificio, vidrio roto por sudestada, zonda o similar, compra de productos de limpieza del edificio, bolsas de consorcio para residuos etc. – Los gastos requeridos por las instalaciones necesarias para el acceso de personas con discapacidad, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros como por ejemplo mantenimiento de las rampas, cartelería para evacuación en caso de incendios, las que indican escaleras, salidas, puertas de emergencias etc. – Sueldo del encargado – Sueldo del personal de vigilancia – Sueldo del personal suplente – Sueldo del personal encargado de piletas, quinchos, salas de juego etc. – Las tarifas del edificio de luz, agua, gas etc. – Los honorarios del administrador – Gastos de liquidación de expensas (honorarios del contador por ejemplo) – Gastos Servicios bancarios (mantenimiento de caja de ahorros del consorcio por ejemplo) – Seguros de incendio, de responsabilidad civil etc.

Qué son las expensas comunes extraordinarias?
El art. 2048, párr. 4, C.C.y C. hace referencia a las ”expensas comunes extraordinarias”, es decir a aquellos otros gastos que debe efectuar el consorcio —que también constituyen expensas comunes— pero tienen el carácter de extraordinarias porque no son ordinarias o habituales ya además por quien las dispone. Las expensas extraordinarias se fijan por disposición de la asamblea a fin de solventar gastos que no son ordinarios o de administración, como por ejemplo cuando se decide por asamblea realizar innovaciones que hacen al mejoramiento, uso o goce más cómodo de partes comunes. También ingresan en esta categoría la recaudación de dinero para afrontar la indemnización por despido del personal del consorcio y/o indemnizaciones a terceros por daños ocasionados por cosas o partes comunes del consorcio. (Código Civil y Comercial comentado)
Ejemplos de Expensas comunes extraordinarias – – Agrandar el quincho, hacer una pileta de natación, hacer una sala de juegos, pintar el edificio, hacer un cambio de todo el sistema del ascensor, adecuar los ascensores a la normativa vigente, adecuar las instalaciones de gas, agua, luz etc. a las normativas vigentes –




COMO CUIDAR EL GAS EN LOS CONSORCIOS

Sugerimos a los consorcios una serie de medidas debido a las eventuales restricciones en la disponibilidad de gas natural, un problema que nos afecta a todos por igual. Por eso es necesario que nos habituemos, en las casas, fábricas, oficinas, vehículos con GNC y demás lugares donde se consume energía y gas natural, a utilizar racionalmente este valioso recurso no renovable ...

ALTA CONSORCIO: Elementos a tener en cuenta.
Los Administradores deben estar altamente capacitados y en constante actualización para no incurrir en ningún tipo de desconocimiento de las disposiciones vigentes en ésta materia.
Es por ello que debemos dividir en 2 ítem los elementos que se deben tener en cuenta al ser designados como administradores de Consorcios ...

COMENTARIO SOBRE LEY 941
Me pregunto cuántas personas conocen acerca de ésta Ley? y en qué proporción de la innumerable cantidad de edificios que existen en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires los propietarios que habitan en ellos saben algo acerca de dicha Ley y por otro lado cuántos de todos los administradores que hay hacen cumplir la misma ...

CONSEJO DE ADMINISTRACION
Que cantidad de problemas se generan con ellos no? O mejor dicho los generan ellos y también a veces el mismo administrador.
No se si les ha pasado que en algunas reuniones de amigos y/o familiares alguno trae el tema y dice en mi edificio “yo estoy en el consejo”, o “yo soy el presidente del consorcio”, o “yo estoy en el estatuto de mi edificio” etc, etc, etc. ...

INFORME PROCEDIMIENTO PARA LA TRAMITACION DEL CUIT
Cuando se trata de un edificio nuevo, es decir, que el mismo está siendo administrado por la Constructora y lo toma una administración externa, nos encontramos con las siguientes inconvenientes a raíz de las exigencias burocráticas de la AFIP.
Todos los servicios obviamente se encuentran a nombre de la Constructora y/o a nombre del dueño anterior del inmueble donde se construyó el Edificio. Los servicios son: Luz (Edesur o Edenor), Metrogas y Aysa.
La AFIP para tramitar el Cuit exige presentar la siguiente documentación:

1. Copia del Reglamento de Copropiedad certificada por escribano.
2. Acta de Designación del Administrador certificada por escribano. (generalmente la designación figura en el mismo Reglamento).
3. Presentar copia certificada por escribano de dos constancias de domicilio a nombre del Consorcio. Las mismas son los servicios que mencionamos anteriormente.
4. Generar un aplicativo (en el programa Siap de la Afip) con una serie de datos entre los que solicitan nombre completo, cuit o cuil, dni, fecha de nacimiento y estado civil de los propietarios (datos que se lo solicitamos a la escribanía). Para poder generar el aplicativo se necesitan los datos mínimamente de 2 propietarios.

El problema radica que como dichos servicios originalmente están a nombre de la constructora y/o dueño anterior del inmueble, el Administrador debe presentarse primero con la copia del Reglamento y de su designación (certificada por escribano) ante Edesur o Edenor y ante Aysa para realizar el cambio de titularidad a nombre del Consorcio. Metrogas no se puede porque 1ro. exigen el cuit del Consorcio.
Una vez realizado el cambio (con la espera de la recepción de la nueva factura a nombre del Consorcio) estamos en condiciones de presentarnos ante la Afip para tramitar el citado Cuit.
Una opción válida, a fin de acelerar el trámite es solicitarle al escribano interviniente, un Acta de Constatación de domicilio y la misma sirve en reemplazo de un servicio, pero obviamente en este caso además de dicha Acta hay que presentar otro servicio más.
Como podrán observar dicho trámite lleva tiempo y en el mientras tanto si se pretende tomar personal en relación de dependencia a nombre del Consorcio (Encargado conforme a las exigencias del CCT 589/10 del Suterh) esto no será posible en lo inmediato por la citada demora de la obtención del cuit.

 
PAGINAS WEB
A continuación detallamos las web-site donde podrán recabar todo tipo de información acerca de las disposiciones vigentes en los Consorcios de Propiedad Horizontal

www.buenosaires.gov.ar
www.iram.com.ar
www.revdelascensor.com
www.admyconsorcios.com
www.consorciosenred.com
 
 
 
Av. J.B. Alberdi 539 Depto. 1 D CP: (1424) - Te.Fax: 4902-0067/ 0765
www.admmazzara.com.ar - info@admmazzara.com.ar

.